ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 3::АНАЛИЗ РЫНКА.

Узнай как страхи, стереотипы, замшелые убеждения, и прочие"глюки" мешают человеку быть финансово независимым, и самое основное - как ликвидировать это дерьмо из своего ума навсегда. Это нечто, что тебе ни за что не расскажет ни один бизнес-консультант (просто потому, что не знает). Нажми тут, чтобы прочитать бесплатную книгу.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости НиНЭИН. НиНЭИН — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое: Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями. Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного: Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам: Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:

Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Маркетинговое исследование рынка недвижимости В этом разделе анализируется рынок недвижимости по объектам различного функционального назначения в том числе и описание конкурентной среды и собирается информация по всем объектам, находящимся в окружении участка и влияющим на него. Вся информация систематизируется и распределяется по категориям.

Поднимается информация по строящимся объектам, разбираются планы развития района. Основная цель этих исследований — выявление наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости, определение конкурентов их сильных и слабых сторон , определение объема рынка, ставок аренды, прогнозирование развития ситуации в конкретном районе.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Международный Университет бизнеса и Новых Технологий эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете.

В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки". Являясь участниками гражданского оборота, земельные участки становятся объектами оценки. Одно из требований стандартов оценки - анализ и установление наиболее эффективного использования далее - НЭИ имущества см. Это требование содержится и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Проводя анализ НЭИ, оценщик рассматривает четыре критерия: Такой анализ должен проводиться именно в указанной последовательности, потому что каждый следующий критерий сужает область применения предыдущего.

Не потеряй уникальный шанс узнать, что реально необходимо для материального успеха. Кликни тут, чтобы прочесть.

В силу своей юридической безграмотности большинство оценщиков относятся к анализу НЭИ весьма формально. Как правило, оценщик не придает особого значения анализу физической возможности объекта и сразу приступает к определению максимальной доходности. При этом вводится ничем не обоснованное допущение, что законодательные ограничения для строительства на участке отсутствуют и экономически оправданным было бы построить на нем торговый центр или бизнес-центр , так как именно этот вид использования приносит максимальную доходность.

Однако максимальная доходность является не единственным критерием при принятии решений. При принятии решений об инвестициях типичным покупателем речь идет не о НЭИ, а об оптимальном решении, которое обеспечивает удовлетворение насущных потребностей при обеспечении не максимального, а максимально разумного уровня доходности с учетом существующих ограничений. Этими ограничениями являются перечень не исчерпывающий: В Своде стандартов оценки РОО указывается следующее: Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение его мнения о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным.

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости. Наиболее эффективное использование НЭИ представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:

Анализ ННЭИ возможен в двух вариантах: анализ ННЭИ земельного участка включая все сферы бизнеса;; • статистические данные о регистрации.

То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов.

Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования -

Технология оценки, применяемые подходы Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т. Объект оценки представляет собой помещения.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но.

Слушателям, успешно освоившим программу, выдается удостоверение установленного образца о повышении квалификации. Семинар - тренинг Управление рисками при оценке активов и бизнеса Руководитель семинара: Основы теории управления рисками в оценочной деятельности Виды рисков, подлежащих учету при оценке активов и бизнеса, функций управления рисками, их представительство в алгоритмах оценки и консалтинга.

Выбор альтернатив ННЭИ в условиях неопределенности и рисков. Учет в оценочной практике функций управления рисками, обеспечивающих минимизацию и компенсацию потерь, рекомендации заказчику по управлению потерями в условиях кризиса. Анализ эффекта операционного левереджа в оценке недвижимости и бизнеса, минимизация потерь доходов и стоимости из-за недозагрузки фондов.

Практика анализа и учета рисков в оценке активов и бизнеса с использованием стандартных средств Методы и инструменты анализа рисков, анализ чувствительности в процедурах обоснования выборки рисков и упрощений процедур при оценке активов и бизнеса.

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который: Соответственно, анализ наиболее эффективного использования свободного или застроенного земельного участка включает в себя следующие этапы: Определяются возможные варианты застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.

Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта Подготовленный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволит определиться собственнику арендатору земельного участка с концепцией развития объекта. Результатом анализа наилучшего и наиболее эффективного использования является укрупненная концепция развития территории.

При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести . принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наи-.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результатом анализа ННЭИ является выбор одного основного варианта застройки, который обеспечит наибольшее увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества. По результатам анализа ННЭИ дается ответ на следующие вопросы список может быть сокращен или расширен, в зависимости от целей выполнения анализа: Каково правовое обеспечение возможных вариантов застройки земельных участков?

Что технически возможно и целесообразно разместить на предлагаемой территории? Какие варианты функционального назначения комплекса экономически целесообразны на данной территории?

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость.

Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того . Бизнес-центры класс А, В . 13%. 12%.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является одним из важнейших этапов разработки проекта. Ответ на главный вопрос заказчика о том, какой вариант будет наиболее доходным и востребованным, формируется в результате Анализа наилучшего и наиболее эффективного использования — многоуровневого процесса, при котором использование рассматриваемого объекта, не противоречит действующему законодательству, физически возможно реализовать и доход от эксплуатации которого будет максимальным.

На практике Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования сводится к следующему: Именно анализ наилучшего и наиболее эффективного использования дает возможность инвестору реализовывать концепцию будущего проекта. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: В рамках анализа исследуются сегменты жилой, офисно-торговой, рекреационной и производственно-складской недвижимости в близлежащем и смежных районах; формирование паспорта района будущей застройки с точки зрения потенциальных покупателей и арендаторов; исследование возможных обременений сервитуты и ограничений; сравнительный качественный и количественный анализ наиболее перспективных вариантов возможного использования; выводы о целесообразности реализации соответствующих вариантов.

Выполненный Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования поможет минимизировать вероятность принятия опрометчивых решений, исключить в будущем значительных финансовых потерь, а так же дать новый толчок в развитии бизнеса. Ограничение ответственности Информация и материалы, представленные на портале, могут быть использованы для общих информационных целей и не могут рассматриваться в качестве каких-либо рекомендаций.

Мы не несем ответственности в отношении возможных убытков, полученных кому-либо в результате использования этих материалов, в случае обнаружения недостаточности или недостоверности информации. Мнения, прогнозы и выводы, изложенные на портале, основываются на субъективных суждениях авторов. Все права защищены и охраняются законом. Разработка сайта - Любое копирование с сайта без разрешения администрации запрещено.

О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка.

В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.

Путря А.Г. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования БЦ При текущем использовании бизнес-центра, площадью 10 кв. м.

Санкт-Петербург О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом см. Максимально высокая выгода ассоциируется: В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению.

Автор статьи [2] и некоторые участники ее обсуждения на форуме . Остановимся подробнее на основах обсуждаемой проблемы. Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа категории заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность доходность этой функции.

Заметим, что принцип ННЭИ признается не только американскими, но также международными, европейскими и отечественными стандартами в качестве основополагающего для определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако следует иметь в виду необходимость применения этого принципа и при определении рыночной стоимости бизнеса. Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия: Укажем для примера оказавшиеся существенными для результатов оценки бизнеса с увеличением стоимости объекта оценки: Разработке алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса предстоит уделять внимание в будущем, здесь же рассмотрим подробнее обсужденные или обойденные вниманием на страницах .

Определяя рыночную стоимость земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений в составе объекта недвижимости , оценщик анализирует возможные варианты его использования с учетом принципов:

шпаргалки на телефон

Санкт-Петербург Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости Об условии выбора наилучшего и наиболее эффективного использования в понятии рыночной стоимости В проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки ФСО, см. В комментариях к этому определению понятия стоимости раскрывается суть принципа ННЭИ: Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать вариант наилучшего социально приемлемого и наиболее эффективного максимально продуктивного использования объекта оценки — вероятного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, надлежащим образом экономически оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Наилучшим и наиболее эффективным может быть продолжение существующего использования или некоторое альтернативное использование.

почему-то заменены на понятие и термин «бизнес (организация)». соблюдения принципа ННЭИ предприятий при определении их.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли: Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность; 3 финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4 физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т.

Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения; 7 максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа категории заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность доходность этой функции. Цель исследования - определить наилучшее применение объекта недвижимости здания, земельного участка , находящегося в частной или муниципальной собственности.

Анализ наиболее эффективного использования

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Задача Вы Какова стоимость земли в случае строительства бизнес-центра .

Оценка бизнеса всегда дает ответ на вопрос: Объект оценки бизнеса пограничен с объектами оценки недвижимости и предметов интеллектуальной собственности. Распространена точка зрения, относительно которой оценка бизнеса будет шире оценки недвижимости и оценки предметов интеллектуальной собственности и включает их в себя. Главное отличие значения предмета оценки бизнеса является в том, что оценка бизнеса может быть как оценкой компании со всеми ее обязательствами и осуществляющимися планами, так и оценкой ее имущественного комплекса, а именно имущества, которое дает возможность производить и реализовывать товары всем, кто покупает их без обременения обязательствами, ранее возникшими у компании — собственника этого имущества.

Заключение Из всего сказанного можно сделать выводы. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная не застроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта.

Топ-7 мини станков из Китая для малого бизнеса в 2019 году